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Force majeure, baux commerciaux et Covid-19 : quelles conséquences ?

 

Conséquence de la pandémie de Covid-19, de nombreuses entreprises ont fermé leurs portes et cessé leurs activités. Pourtant, elles continuent à payer leurs baux commerciaux. Quelles sont les implications du principe « de force majeur » relativement aux baux commerciaux ?

 

         Force majeure et clauses de force majeure.

 

Le Code civil du Québec indique que « Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure, à moins qu’elle ne se soit engagée à le réparer [alinéa 1]. La force majeure est un événement imprévisible et irrésistible ; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères [alinéa 2]»[1].

 

Ainsi, un événement imprévisible au moment de la signature du contrat et irrésistible peut justifier d’un débiteur, en l’occurrence d’un locataire, qu’il n’ait pas à honorer l’une de ses obligations puisqu’agir ainsi lui était impossible.

 

Le concept de l’imprévisibilité est relativement simple : est-ce qu’au moment de la signature du contrat, l’événement en question était prévisible pour une personne raisonnablement prudente et diligente  ? En l’occurrence, il va de soi que la Pandémie de Covid-19 a été un événement particulièrement imprévisible et la jurisprudence semble indiquer que le critère de l’imprévisibilité est ici rencontré.

 

Il nous revient maintenant d’analyser le concept de l’irrésistibilité. La jurisprudence nous enseigne que ce critère nécessite que l’événement en question soit absolument inévitable et en dehors de toute capacité de contrôle et que ses effets soient insurmontables. Il s’agit donc de montrer à cette étape qu’il n’était personne ne pouvait, dans les faits, effectuer son obligation. Il ne s’agit pas simplement d’une obligation qu’il deviendrait plus compliqué de réaliser mais véritablement d’une obligation qu’il devient impossible de réaliser dans les faits en raison de l’événement en question. Il paraît peu envisageable que ce critère soit rencontré. Bien que la situation actuelle limite chacun au « confinement », ce dernier n’était pas absolu et certains services jugés « essentiels » continuaient à fonctionner relativement normalement. Il faudrait démontrer qu’en raison de la Covid-19, il a été rendu impossible physiquement d’effectuer le paiement du loyer. Évidemment cette démonstration paraît bien hasardeuse et il faudra par conséquent conclure que la Covid-19 était un événement imprévisible mais qui n’a pas eu pour effet de rendre impossible de la paiement des loyers. Évidemment, chaque situation est un cas d’espèce et il sera toujours pertinent de consulter un avocat afin d’établir si une situation particulière pourrait justifier l’application du principe de « force majeure ».

 

De plus, pour la personne qui souhaiterait se prévaloir du principe de force majeure dans l’application de son bail commercial, il sera très important de lire ce dernier. En effet, le principe de force majeure n’est pas d’ordre public et les parties peuvent y renoncer dans le cadre de la signature du bail commercial. Dans le contexte de la crise du Covid-19, de nombreux propriétaires voudrait peut-être préciser leur bail en négociant l’intégration d’une clause de force majeure. Cet exercice peut, en effet, apparaître utile pour éviter la survenance de certains litiges. Pour s’assurer de la légalité et de l’efficacité d’une telle clause il sera préférable de consulter un avocat.

 

           Une réduction du loyer est-elle possible ?

 

Tout d’abord, il convient de rappeler que les autorités provinciales et fédérales ont mis en place un certain nombre de programmes permettant aux propriétaires et aux locataires de trouver une entente afin de limiter l’effet de la crise sur les locataires. Par exemple, la Société Canadienne de l’Hypothèque et du Logement a mis en place un programme basé sur une entente entre propriétaire et locataire dans les situations où ces derniers auraient une baisse substantielles de leurs activités à condition que le propriétaire renonce à une portion de son loyer. L’application de ce programme pourra parfois être un enjeu de négociation dans certaines situations et il sera nécessaire pour les propriétaires comme pour les locataires de bien s’assurer de la protection de leurs intérêts.

 

Cependant, excepté les nombreuses aides gouvernementales, le Code civil permet aux locataires de demander une réduction de loyer dans certaines situations.

 

De base, il faut indiquer que la jurisprudence ne reconnaît pas qu’une baisse des capacités financières du locataire puisse justifier une réduction de loyer[2]. Cependant, une réduction de la pleine jouissance des lieux par les locataires peut justifier l’obtention d’une réduction corrélative du loyer à payer par les locataires. Il faudra donc démontrer une diminution des prestations du locateur. Ces situations peuvent apparaître dans le contexte que nous connaissons mais il sera nécessaire de bien les analyser afin de voir si un recours pourrait être entrepris afin d’obtenir une réduction de loyer pour la période en cause. Bien qu’il soit toujours préférable de préférer une entente à l’amiable, il sera parfois nécessaire d’utiliser un recours en justice pour obtenir une telle réduction.

 

Conclusion.

 

La situation exceptionnelle que nous vivons en raison de la Covid-19 n’est pas sans impact pour les entreprises et pour les baux commerciaux. Il paraît particulièrement pertinent de se rapporter aux clauses intégrées dans le bail commercial afin de savoir si cette situation exceptionnelle avait été anticipée ou non et, le cas échéant, envisager d’intégrer une telle clause. Ces impacts ne doivent pas être sous-estimés et les intérêts des propriétaires comme ceux des locataires doivent être protégés.

 

[1] 1470 C.c.Q.

[2] Loiselle c. Mooijekind, 2013 QCCQ 3786, par. 36.

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