La pandémie a donné lieu à une surenchère immobilière marquée par un manque d’offre et une frénésie des acheteurs. Ce désir d’accès rapide à la propriété a occasionné une multiplication des ventes dites « sans garantie légale », le marché immobilier en ébullition ayant contraint de nombreux acheteurs à acquérir une propriété sans aucune protection légale, risquant ainsi de potentiels préjudices.
Mais d’abord, qu’est-ce que la garantie légale? Il s’agit de la garantie qui est expressément prévue par le Code civil du Québec[1] : elle se divise en deux volets, soit la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Cette dernière garantie intéresse de près bien des acquéreurs, puisque le vendeur y certifie que l’immeuble ne comporte aucun vice important qui aurait été inconnu à l’acheteur au moment de la vente. Ainsi, sans garantie légale, difficile de faire valoir une protection contre les vices cachés!
Comment peut-on se retrouver sans garantie légale?
La garantie légale est la protection prévue par défaut dans la loi. Les parties contractantes qui souhaitent se soustraire totalement ou partiellement à cette protection doivent le faire par contrat[2], sans quoi elle s’applique automatiquement. Vu les effets non négligeables d’une telle limitation, la jurisprudence prévoit que la clause de vente qui exclut la garantie légale doit être claire et non équivoque[3] afin de produire ses effets. De plus, toute contradiction par une autre clause ou par une déclaration du vendeur rend inopérante la clause d’exclusion de la garantie légale[4]. Cependant, si la clause qui soustrait le vendeur à la garantie légale est claire, non équivoque et non contredite, l’acheteur se retrouve sans protection contre les mauvaises surprises éventuelles.
Notons qu’en cas de doute quant à l’interprétation de la clause d’exclusion, elle devra être interprétée de manière restrictive en faveur de l’acheteur[5], donc en faveur de son existence et de son caractère clair et non contredit. De plus, la jurisprudence est d’avis que des clauses employant des termes imprécis comme « vendu tel quel » ou encore « vendu tel que vu et examiné » ne sont pas des clauses suffisamment claires pour permettre au vendeur d’écarter sa responsabilité légale[6].
Existe-t-il un recours contre le vendeur, même sans garantie légale?
Si l’exclusion de la garantie légale écarte la responsabilité du vendeur sur bien des aspects, la limitation de la garantie ne couvre pas les faits personnels du vendeur[7], soit les préjudices attribuables à sa personne.
Mais c’est quoi, un fait personnel engageant la responsabilité du vendeur? Il s’agit notamment de la commission par le vendeur d’un dol, soit d’une manœuvre frauduleuse destinée à tromper. Ainsi, la responsabilité du vendeur pourrait être établie s’il est prouvé par prépondérance de preuve l’existence d’un dol, donc d’une intention de tromper l’acheteur ou de l’induire en erreur[8]. Une simple erreur commise de bonne foi par le vendeur n’est pas suffisante pour retenir sa responsabilité légale. Il faudra prouver que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les vices qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien[9].
Attention, le vendeur non professionnel, qui n’œuvre pas habituellement dans le domaine de la vente immobilière, bénéficie d’une exception! En effet, si l’acheteur consent à acquérir l’immeuble « à ses risques et périls », le vendeur non professionnel peut exclure les garanties légales à l’encontre des vices même s’il les connaissait ou aurait dû les connaître[10]. À titre d’exemple, la formulation « sans garantie et tel quel » a été jugée comme ayant le même poids que la clause « aux risques et périls de l’acheteur »[11], alors que celle « tel que vu et essayé » a été jugée non suffisante[12]. Cependant, même si les garanties légales sont exclues dans une telle situation, les règles générales des contrats s’appliquent toujours et il demeure ainsi possible d’invoquer l'erreur provoquée par le dol[13].
Chaque cas est différent et unique. Les ventes sans garantie légale étant de popularité récente, il existe encore de nombreuses zones grises non réglementées par la loi et par les tribunaux. N’hésitez pas à contacter nos avocats qui vous aideront avec plaisir à démystifier votre situation particulière.
Comment prouver la commission d’un dol par le vendeur?
Le dol résulte d’abord d’un élément matériel, soit de la commission d’une manœuvre frauduleuse, d’un mensonge, du silence ou encore de la réticence[14]. La commission de cet élément matériel ne suffit cependant pas : il faut en plus qu’il ait été commis intentionnellement. Le vendeur, qu’il ait menti ou simplement rien dit, doit avoir eu l’intention de provoquer l’erreur de l’acheteur.
Dès que la mauvaise foi du vendeur est établie, il faudra prouver que ce dol a vicié votre consentement à un point où vous n’auriez pas contracté, ou du moins contracté à des conditions différentes, si ce dol n’avait eu lieu[15].
Quelles compensations peut-on espérer?
Si le vendeur a commis un dol, il sera possible de réclamer les mêmes compensations que celles qui auraient été possibles dans le cas d’un vice caché, soit l’annulation de vente, la restitution ou la réduction et l’indemnisation pour les dommages subis, qu’ils soient pécuniaires ou moraux[16].
Conseil du jour : Sans garantie légale, il faut prendre des précautions. Les vices cachés relatifs à la qualité du bien sont fréquents et constituent de bien mauvaises surprises. Évitez d’être pris au dépourvu en recourant avant la vente à un professionnel dans le domaine, tel qu’à un inspecteur préachat. Un vice découvert pourrait bien vous permettre de négocier à la baisse le prix de vente. Quant aux vices relatifs aux droits de propriété du bien, nous vous conseillons de contracter une assurance titre qui vous protégera notamment contre les erreurs dans la recherche de titres.
Les informations présentées ci-dessus ne constituent qu’un outil de référence sur les développements récents du droit. Cet article ne constitue pas un avis juridique et ne comporte aucune garantie relative à votre dossier. Nous vous recommandons fortement de recourir aux conseils juridiques d’un avocat, membre en règle du Barreau du Québec.
[1] Voir les articles 1723 à 1731 C.c.Q. [2] Article 1732 C.c.Q. [3] Droit de la famille - 20955, 2020 QCCA 928; Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, J.E. 2004-2010, par 32 (C.A.); Lapierre c. Juteau, 2005 CanLII 22755, paragr. 44 (C.S. Qc); Roy c. Lafontaine, [1959] B.R. 223. [4] Relativement à la clause non contredite par une autre clause, voir : Deschamps c. R. Miquel Auto ltée, [1974] C.S. 472. Relativement à la clause non contredite par une déclaration du vendeur, voir : Chase c. Memphremagog Auto (1974) Inc., [1977] C.P. 462. [5] Droit de la famille - 20955, 2020 QCCA 928, par. 15. [6] Lapierre c. Juteau, B.E. 2006BE-210 (C.S. Qc); Bourget c. Martel, [1955] B.R. 659. [7] Article 1732 C.c.Q. [8] Compagnie d'assurances générales Kansa internationale ltée c. Lévis (Ville de), 2016 QCCA 32; Villeneuve c. L'Heureux, J.E. 98-1428 (C.S.). [9] Article 1733 C.c.Q. [10] Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42. [11] 9079-0346 Québec inc. (Excavation ML) c. Pro Seal inc., 2006 QCCS 5970. [12] Riccio c. Haouili, B.E. 2005BE-1146 (C.Q.). [13] Roussel c. Caisse Desjardins de Ste-Foy, J.E. 2004-2010 (C.A.). [14] Article 1402 al. 2 C.c.Q. [15] Article 1401 C.c.Q. [16] St-Pierre c. Benoit, 2021 QCCS 5491.