Que faut-il savoir sur les vices cachés



Vous pensez être victime de vice caché, mais vous ne savez pas par où commencer. Que devez-vous savoir sur les vices cachés ? Quelles sont les conditions pour entamer un recours en justice?

Cet article traitera de la notion de vice caché, de ses conditions d’existences et des étapes à respecter avant d’entamer un recours.

Qu'est-ce qu’un vice caché ?

La Loi définit le vice caché comme étant un défaut rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou encore qu’il n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu l’existence du vice[1] .

Conditions d’existence du vice caché

Il existe quatre conditions pour qualifier un vice de « vice caché »:

  • La première est le caractère occulte du vice. Cela signifie qu’un acheteur prudent et diligent, sans devoir faire appel aux services d’un expert, ne serait pas en mesure de découvrir le vice au moment de la vente.

  • La deuxième est la méconnaissance du vice : le vice ne doit pas être connu par l’acheteur au moment de la vente.

  • La troisième est l’importance ou la gravité du vice. Ainsi, un vice qui diminue de peu la valeur de l’immeuble ou qui nécessite des coûts minimes de réparation ne pourrait se qualifier de vice caché.

  • Finalement, le vice doit exister au moment de l’achat de l’immeuble.


Est-ce nécessaire de faire appel à un expert au moment de la vente ?

Légalement, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert ou d’obtenir un rapport d’inspection préachat avant d’acheter un immeuble[2]. En revanche, le défaut de faire appel à un expert en cas de soupçon de présence de vices cachés au moment de la vente peut être considéré comme un manquement au devoir de prudence et de diligence de l’acheteur.[3] Ainsi, un acheteur doit faire un examen attentif de l’immeuble, mais n’a pas l’obligation de faire des examens invasifs dans l’immeuble tel que, par exemple, ouvrir les murs d’une pièce pour vérifier les composantes internes de celle-ci. Cependant, si un acheteur, au moment de visiter l’immeuble, aperçoit un indice de problématique, il devra faire une inspection plus approfondie ou encore recourir aux services d’un expert.

Une fois le vice découvert, que doit-on faire ?

Dès la découverte du vice, l’acheteur doit le dénoncer par écrit au vendeur. Cela doit se faire dans un délai raisonnable, qui ne devrait pas dépasser six mois[4]. Cependant, ce délai ne s’applique pas si le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente et ne vous en avait pas informé.

Avant d’entreprendre un recours, vous devez laisser l’opportunité au vendeur de venir constater le vice et de le réparer, le cas échéant.

Quels sont vos recours ?

En cas de refus du vendeur de vous indemniser ou d’effectuer les travaux correctifs, vous pourrez entreprendre un recours devant les tribunaux civils pour demander soit la diminution du prix de vente ou sinon l’annulation de celle-ci.

Il est important de mentionner que la réduction du prix de vente ne devrait pas automatiquement correspondre aux coûts des travaux correctifs. D’autres facteurs devraient être pris en compte dans la détermination de la compensation demandée, notamment la plus-value engendrée par de tels travaux sur la valeur de l’immeuble ou encore l’âge de la bâtisse[5].

Conseil du jour : Si vous décidez de retenir les services d’un inspecteur avant d’acheter, il est recommandé de vérifier si l’inspecteur en bâtiment ou l’expert dont vous retenez les services est couvert par une assurance-responsabilité.


[1] Art. 1726 C.c.Q

[2] Gagnon c. Leduc (C.Q., 2017-09-08), 2017 QCCQ 11494, SOQUIJ AZ-51432171, 2017EXP-3543

[3]Id.

[4] Aviva, compagnie d'assurances du Canada c. Hanjra (C.Q., 2020-05-04), 2020 QCCQ 2436, SOQUIJ AZ-51693231, 2020EXP-2078

[5] Beaumier c. Proulx (C.Q., 2021-03-08), 2021 QCCQ 1755, SOQUIJ AZ-51752018, 2021EXP-1414